在房屋租賃合同中，經(jīng)常出現(xiàn)押金條款，其性質(zhì)如何判斷?實(shí)踐中，當(dāng)事人約定押金在期滿(mǎn)后退還的同時(shí)，往往還約定在承租人出現(xiàn)違約行為時(shí)出租人有權(quán)沒(méi)收押金。例如，“如果承租人遲交租金超出×月/天后則作為違約處理，出租人有權(quán)收回廠房并沒(méi)收押金”。對(duì)于此類(lèi)押金條款，能否適用定金規(guī)則?

　　答：在房屋租賃合同中經(jīng)常出現(xiàn)押金條款，有人認(rèn)為，這種押金實(shí)際上是定金。盡管當(dāng)事人沒(méi)有明確約定，但是由于合同約定承租人遲交租金達(dá)一定期限出租人即有權(quán)沒(méi)收押金，故該款項(xiàng)與定金的功能相同。同時(shí)，雖然合同沒(méi)有約定出租人違約承租人有權(quán)要求雙倍返還，但根據(jù)公平原則，在出租人違約的情況下也應(yīng)當(dāng)如此認(rèn)定，可以判決出租人雙倍返還。上述觀點(diǎn)難以成立，理由在于：

　　第一，租賃合同押金的功能在于：一是擔(dān)保承租人在承租期間妥善保管租賃物，如果造成損害，出租人能夠及時(shí)獲得賠償;二是由于租賃房屋在租賃期間所產(chǎn)生的水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用在合同中一般約定由承租人承擔(dān)，故這里的押金也是為了擔(dān)保承租人未拖欠上述費(fèi)用。這與定金的功能顯然不同。

　　第二，根據(jù)當(dāng)事人的約定，該押金的另外一項(xiàng)功能顯然是促使承租人及時(shí)履行租金給付義務(wù)。因此，在出現(xiàn)約定的遲延履行或不履行的情形時(shí)，出租人有權(quán)沒(méi)收押金。在此意義上，該押金又具有擔(dān)保和違約金的雙重功能，但不能因此說(shuō)它就是定金。

　　第三，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》(已廢止)第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”因現(xiàn)行有效的法律法規(guī)和司法解釋尚未對(duì)該問(wèn)題作出明確規(guī)定，故可參考該條內(nèi)容。

　　我們認(rèn)為，該條的解釋結(jié)論應(yīng)當(dāng)是，當(dāng)事人沒(méi)有采取“定金”字眼的，但條款中約定了定金罰則的適用情形，從而能夠判斷該定金的性質(zhì)的(違約定金、解約定金或成約定金)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為定金，不能僅僅因未出現(xiàn)“定金”字樣就予以否定;如果當(dāng)事人沒(méi)有采取“定金”字眼，也沒(méi)有約定定金的適用情形，從而難以判斷其性質(zhì)的，不能認(rèn)定為定金;如果當(dāng)事人采納了“定金”字樣，但是沒(méi)有約定適用情形的，從而也難以判斷定金性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)推定為違約定金，適用《民法典》第五百八十六條“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定;但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額”;如果當(dāng)事人采取了“定金”字樣，又約定了適用情形，則根據(jù)約定判斷定金性質(zhì)。

　　以上述結(jié)論為基礎(chǔ)，“如果承租人遲交租金超出×月/天后則作為違約處理，出租人有權(quán)收回廠房并沒(méi)收押金”這樣的約定既沒(méi)有采取“定金”字樣，也沒(méi)有約定定金罰則(雙倍返還)，又明確針對(duì)承租人而非雙方，所以，難以認(rèn)定為違約定金。

　　至于能否適用公平原則將該約定解釋為定金，因?yàn)榇朔N約定僅針對(duì)承租人而對(duì)出租人不適用，所以構(gòu)成權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則解釋為對(duì)雙方都適用。我們認(rèn)為，即使不認(rèn)定為定金，出租人違約時(shí)，承租人仍然可以請(qǐng)求損害賠償。

　　其一，我國(guó)理論和實(shí)踐都認(rèn)為除非當(dāng)事人明確約定該違約金為懲罰性質(zhì)，否則即認(rèn)定為補(bǔ)償性違約金，違約定金也應(yīng)當(dāng)作同樣的處理。所以，承租人的損失仍然能得到保護(hù)，不會(huì)出現(xiàn)不公平的結(jié)果。

　　其二，法律適用基本的思考順序是，先適用具體的法律規(guī)則，在具體的法律規(guī)范難以解決系爭(zhēng)問(wèn)題時(shí)才能求助基本原則，而不是直接求助于民法的基本原則。

　　其三，就公平原則而言，并非權(quán)利義務(wù)相同才稱(chēng)為公平。

　　當(dāng)事人之所以簽訂這樣的條款，可能基于多方面的因素，例如，市場(chǎng)的供求關(guān)系、租金市場(chǎng)的前景等商業(yè)判斷，而這恰恰是法官難以把握的。

　　綜上所述，押金條款應(yīng)當(dāng)解釋為具有擔(dān)保的性質(zhì)，同時(shí)也是針對(duì)承租人遲延給付租金這個(gè)特定違約行為的違約金。當(dāng)然，根據(jù)《民法典》第五百八十五條第二款之規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少”，承租人認(rèn)為該違約金過(guò)高的，可以請(qǐng)求適當(dāng)減少。

　　來(lái)源 | 最高法民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》