考慮當前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭?ldquo;預售+按揭”模式，購房人往往要間隔相當長的時間內(nèi)才能通過辦理房屋過戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實情況，購房人從開發(fā)商處取得房屋后未辦理產(chǎn)權(quán)證書與他人訂立《房屋租賃合同》進行出租的行為，實質(zhì)上是向承租人讓渡其從開發(fā)商所取得的房屋占有、使用權(quán)，在出租人合法擁有房產(chǎn)使用權(quán)期間發(fā)生的租賃關(guān)系，且該租賃關(guān)系不違反法律法規(guī)的情況下，不應因后發(fā)生的物權(quán)變動、合同解除等事實而否定或影響已合法建立的租賃權(quán)。

 

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2022)最高法民申302號

　　再審申請人(一審被告、二審被上訴人)：天水恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地甘肅省天水市麥積區(qū)二十里鋪工業(yè)示范區(qū)趙崖新區(qū)6號。

　　法定代表人：馬志忠，該公司董事長。

　　委托訴訟代理人：王朝暉，甘肅天秦律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：紀紅，甘肅天秦律師事務所律師。

　　被申請人(一審原告、二審上訴人)：天水市麥積區(qū)橋南茗香閣苑茶餐廳，住所地甘肅省天水市麥積區(qū)恒順莫爾街第2幢2層201號、203號商鋪。

　　經(jīng)營者：王媛潔，女，1979年11月22日出生，漢族，住甘肅省天水市。

　　一審第三人：劉小兵，男，1974年11月19日出生，漢族，現(xiàn)于陜西省莊里監(jiān)獄服刑。

　　再審申請人天水恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱恒順公司)因與被申請人天水市麥積區(qū)橋南茗香閣苑茶餐廳(以下簡稱天水茶餐廳)、一審第三人劉小兵案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服甘肅省高級人民法院(2021)甘民終203號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　恒順公司申請再審稱：原判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯誤。1.恒順公司自始享有案涉房屋的物權(quán)，天水茶餐廳享有的債權(quán)不能排除人民法院的強制執(zhí)行�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定的是通過買賣將原物權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買受人后，買受人不得請求承租人移交占有不動產(chǎn)的情形。本案中，劉小兵雖與恒順公司簽訂了《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，劉小兵支付部分購房款，剩余購房款向銀行辦理按揭貸款，但雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，且《商品房買賣合同》已被人民法院生效判決判令解除。因此，恒順公司作為案涉房屋原始所有權(quán)人自始享有房屋的物權(quán)，該物權(quán)從未發(fā)生變動。原判決錯誤適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定，且任意擴大解釋“買賣不破租賃”原則的本意。本案應當適用該司法解釋第二十七條的規(guī)定，認定天水茶餐廳與劉小兵之間的債權(quán)不能對抗恒順公司享有的物權(quán)。2.王媛潔租賃案涉房屋時未盡合理注意義務，應當承擔因其自身過錯造成的不利后果。王媛潔與劉小兵簽訂《房屋租賃合同》時，明知劉小兵未取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證書、未付清購房款，其應當預見到該房屋可能存在權(quán)屬爭議，仍與劉小兵簽訂租房合同，并一次性付清15年租金，具有法律上的可責難性。在《商品房買賣合同》已被人民法院生效判決判令解除，對案涉房屋的預告登記亦已失效的情況下，由恒順公司承擔因王媛潔未盡合理注意義務而造成的法律后果，顯失公平。3.天水茶餐廳不具有占有恒順公司房產(chǎn)的合法依據(jù)。(2018)甘05民初20號生效判決已經(jīng)判令解除《商品房買賣合同》，(2019)甘05民終713號判決亦認定恒順公司與天水茶餐廳之間不存在不定期租賃合同關(guān)系。恒順公司作為案涉房屋所有權(quán)人，與天水茶餐廳無任何債權(quán)債務關(guān)系，原判決判令天水茶餐廳繼續(xù)占有案涉房屋，由劉小兵將收取的租賃費返還恒順公司，缺乏事實和法律依據(jù)。4.原判決未實質(zhì)性審查天水茶餐廳經(jīng)營者王媛潔與劉小兵之間是否存在真實租賃合同關(guān)系以及王媛潔支付租金情況�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”劉小兵已被判決構(gòu)成集資詐騙罪，其與王媛潔可能存在借款資金往來，原判決在天水茶餐廳未提供任何轉(zhuǎn)賬憑證的情況下，僅憑劉小兵出具的收條認定天水茶餐廳已經(jīng)支付1000萬元租金無事實依據(jù)。5.本案一、二審案件受理費應由提起執(zhí)行異議之訴的天水茶餐廳負擔，原判決判令恒順公司承擔該筆費用，顯屬不當。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第二項、第六項的規(guī)定，請求再審本案。

　　本院認為，本案系當事人申請再審案件，應當圍繞恒順公司申請再審的理由是否成立進行審查。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“對案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應當審查下列內(nèi)容：(一)案外人是否系權(quán)利人;(二)該權(quán)利的合法性與真實性;(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行。”本案關(guān)鍵問題是天水茶餐廳能否依據(jù)其與劉小兵簽訂的《房屋租賃合同》阻止向恒順公司在租賃期內(nèi)移交占有案涉房屋。

　　(一)關(guān)于天水茶餐廳與劉小兵簽訂《房屋租賃合同》的真實性與合法性問題

　　已經(jīng)生效的(2019)甘05民終713號民事判決認定：“王媛潔與劉小兵形成租賃合同法律關(guān)系。從當事人簽訂的租賃合同時間落款來看，2015年4月28日案外人劉小兵尚未出現(xiàn)資金困難而逾期向銀行償還按揭貸款的情況。從合同簽訂的背景來看，王媛潔租賃該房屋期限較長，劉小兵承諾放棄屋內(nèi)裝修及所有經(jīng)營品所有權(quán)，伴隨房屋出租時一并贈與王媛潔，同時考慮租賃市場價格上漲因素，雙方簽訂長期租賃合同具有其合理性。從租金給付來看，2015年10月至2016年4月王媛潔與劉小兵之間有多筆資金往來，涉及金額570余萬元。庭審中王媛潔陳述其余不足1000萬元的部分系現(xiàn)金給付，案外人劉小兵接受詢問時對轉(zhuǎn)賬結(jié)合現(xiàn)金的付款方式也作了說明。天水市中級人民法院(2018)甘05民初20號民事判決書亦認定劉小兵將房屋租賃給了案外人。”進而認定：“就本案現(xiàn)有證據(jù)無法認定《房屋租賃合同》存在無效或可撤銷的情形，應為合法有效。”在另案生效判決已對相關(guān)事實作出認定的情況下，原判決綜合考慮當前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭?ldquo;預售+按揭”模式，購房人往往要間隔相當長的時間內(nèi)才能通過辦理房屋過戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實情況，如果在此期間不允許買受人對房屋進行租賃，既不利于社會資源的利用，也與鼓勵交易的市場經(jīng)濟基本原則相違背，最終認定《房屋租賃合同》屬于劉小兵、王媛潔的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法有效的合同，并無不當。恒順公司關(guān)于王媛潔租賃案涉房屋時未盡合理注意義務、原判決未實質(zhì)性審查天水茶餐廳經(jīng)營者王媛潔與劉小兵之間是否存在真實租賃合同關(guān)系以及王媛潔支付租金情況、認定基本事實缺乏證據(jù)證明的申請再審理由不能成立。

　　(二)關(guān)于天水茶餐廳能否在租賃期內(nèi)阻止向恒順公司移交案涉房屋占有的問題

　　行為時有效的《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定是為保護承租人在租賃期間內(nèi)，順利、安全地對租賃物使用收益而作出的，即使租賃物的所有權(quán)人不再是租賃合同中的出租人，或者出租人在租賃物上設定了抵押等擔保物權(quán)，并不會造成租賃合同終止，承租人仍然可以繼續(xù)租賃，對租賃物使用收益，目的是維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，即“買賣不破租賃”原則。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持”的規(guī)定，在執(zhí)行程序中同樣適用“買賣不破租賃”原則。

　　本案中，劉小兵與恒順公司簽訂《商品房買賣合同》，并針對該合同辦理了預告登記。購房合同簽訂后，劉小兵已支付700余萬元購房款，剩余690萬元購房款在辦理銀行按揭貸款后亦付至恒順公司，恒順公司亦將案涉房屋交付劉小兵占有使用。王媛潔在與劉小兵簽訂合法有效的《房屋租賃合同》后，在案涉房屋被查封時已經(jīng)經(jīng)營天水茶餐廳五年之久。原判決根據(jù)以上事實，結(jié)合“買賣不破租賃”的本意和公平原則，認定恒順公司已將案涉房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了劉小兵，劉小兵的出租行為實質(zhì)上是向王媛潔讓渡其從恒順公司所取得的房屋占有、使用權(quán)，在劉小兵合法擁有案涉房產(chǎn)使用權(quán)期間發(fā)生的租賃關(guān)系，且該租賃關(guān)系不違反法律法規(guī)的情況下，不應當因后發(fā)生的物權(quán)變動、合同解除等事實而否定或影響已合法建立的租賃權(quán)，并無不當。根據(jù)法律規(guī)定，天水茶餐廳不能以其對執(zhí)行標的享有的租賃權(quán)阻卻案涉房屋的過戶轉(zhuǎn)讓，只能阻止在租賃期內(nèi)向恒順公司轉(zhuǎn)移占有，原判決對此認定正確。恒順公司關(guān)于本案不適用“買賣不破租賃”原則、天水茶餐廳不具有占有恒順公司房產(chǎn)的合法依據(jù)、原判決適用法律錯誤的申請再審理由不能成立。

　　此外，原判決由敗訴方恒順公司承擔一、二審訴訟費用并無不當。恒順公司關(guān)于原判決判令其承擔一、二審訴訟費用錯誤的主張亦不能得到支持。

　　綜上，恒順公司關(guān)于原判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明、適用法律確有錯誤的申請再審理由不能成立。恒順公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十一條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

　　駁回天水恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審申請。

　　審 判 長　 高曉力

　　審 判 員　 龍　飛

　　審 判 員　 張　梅

　　二〇二二年五月十二日

　　法 官 助 理　 張伯娜

　　書 記 員　 朱婭楠