商品房認購協(xié)議是預約合同還是本約合同

　　再審申請人(一審原告、二審上訴人)：李某某，男，香港特別行政區(qū)居民。

　　被申請人(一審被告、二審上訴人)：重慶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　再審申請人李某某因與被申請人重慶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某某公司)商品房預約合同糾紛一案，不服重慶市高級人民法院(2020)渝民終37號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　李某某申請再審稱，(一)一、二審法院將《房屋定向認購銷售協(xié)議》(以下簡稱《認購協(xié)議》)認定為預約合同是錯誤的。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，李某某與某某公司于2019年4月2日簽訂的《認購協(xié)議》符合商品房買賣合同組成要素，應當認定為商品房買賣本約合同。李某某提供的某某公司工作人員許晚騰、吝艷惠與李某某父親的微信聊天記錄、證人劉某的證言等相關證據(jù)也能充分證明《認購協(xié)議》屬于本約合同。(二)一、二審法院關于某某公司不存在違約行為認定錯誤。一、二審法院關于李某某構(gòu)成逾期回復、某某公司催簽函送達時間以及某某公司指定五日回復期間合理性的認定均存在錯誤。從李某某與某某公司整個交易溝通過程來看，某某公司將案涉房屋另售他人的行為屬于一房二賣的欺詐行為，構(gòu)成違約。(三)李某某的訴訟請求應該得到支持。盡管某某公司與李某某尚未在《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》上簽字蓋章，但根據(jù)《認購協(xié)議》約定，雙方對《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》的內(nèi)容均已認可，雙方因案涉房屋買賣合同法律關系已經(jīng)成立且生效，《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》應作為《認購協(xié)議》的組成部分，與《認購協(xié)議》具有同等法律效力。某某公司未按照雙方約定履行義務，構(gòu)成違約，應承擔違約責任，即應按照《補充協(xié)議》的約定向李某某支付400萬元違約金，同時還應承擔李某某為實現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的30萬元律師費。如果前述請求得不到支持，某某公司應當賠償因違約而給李某某造成的損失，包括195萬元房屋差價、40余萬元匯率差、1萬余元機票費和30萬元律師費。即使法庭認定《認購協(xié)議》是預約合同、某某公司沒有違約，但本案訴訟系因某某公司隱瞞案涉房屋另售他人的事實而產(chǎn)生，某某公司應當對30萬元律師費承擔賠償責任。綜上，一、二審判決存在事實認定和法律適用錯誤，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定申請再審，請求撤銷二審判決，提審本案并改判支持李某某一審全部訴訟請求。

　　本院經(jīng)審查認為，本案有如下爭議焦點：

　　(一)《認購協(xié)議》的性質(zhì)

　　2003年施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”因此，判斷《認購協(xié)議》是預約合同還是本約合同，關鍵在于該協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。一方面，《認購協(xié)議》雖約定當事人與案涉商品房屋的基本情況、總價款、付款方式等，但未約定《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任以及公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記等有關事宜;對于交付時間和裝修標準，也僅約定以將來簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及其附件為準。根據(jù)上述規(guī)定，《認購協(xié)議》應當屬于預約合同。另一方面，某某公司作為甲方與李某某作為乙方簽訂的《認購協(xié)議》第四條第二款約定，“甲乙雙方在本認購書簽訂后，若甲方關于該物業(yè)承諾的租賃事宜未與江北嘴中央商務區(qū)管委會達成一致，甲方應告知乙方(包括電話、短信、微信等形式)，若乙方仍愿意購買則購買價格不得超過本認購協(xié)議約定的總價格，乙方享有本認購書約定價格的優(yōu)先購買權(quán);若乙方放棄購買，則甲方需將誠意認購金全額退還乙方，乙方不予追究甲方任何責任。若甲方關于該物業(yè)的租賃事宜與江北嘴中央商務區(qū)管委會達成一致，則乙方需于收到甲方通知(包括但不限于電話、函件、短信等)后七日之內(nèi)按2000萬元的房價簽訂《重慶市商品房買賣合同》，逾期簽約甲方可以另售該物業(yè)，乙方不得追究甲方任何責任，誠意金甲方無息退還乙方。”可見，關于案涉房屋的《重慶市商品房買賣合同》最終能否簽訂，取決于案涉房屋是否帶租約出售的事實確定之后李某某的表態(tài)。綜上，本院認為，綜合考慮《認購協(xié)議》的形式、內(nèi)容及另行簽訂買賣合同的必要性等因素，一、二審法院認定《認購協(xié)議》為商品房買賣預約合同，并無不當。

　　(二)某某公司是否存在違反《認購協(xié)議》的行為

　　1.李某某的回復是否構(gòu)成逾期。根據(jù)一、二審法院查明的事實，某某公司在確認案涉房屋不能達成租賃協(xié)議后，其置業(yè)顧問吝艷慧通過微信于2019年5月10日告知李某某的父親李樹森;根據(jù)李樹森的要求，某某公司于2019年5月16日制作了書面催簽函，先后向李某某深圳地址和《認購協(xié)議》中載明的李某某香港地址進行了郵寄送達，查詢回執(zhí)顯示，寄往深圳地址的郵件于2019年5月19日簽收，簽收人為“他人收，蜂巢”;寄往香港地址的郵件于2019年5月23日“妥投”。2019年5月20日，吝艷慧通過微信將催簽函的內(nèi)容拍照發(fā)送給李樹森，同時告知李樹森寄往深圳的郵件已于5月19日寄到，寄往香港的郵件也已寄出。由此可見，對于案涉房屋不能帶租約出售的事實，李某某最早應當于2019年5月10日已有預期;對于催簽函的內(nèi)容及郵寄的事實，李某某最早應當于2019年5月20日知曉。即使將2019年5月23日郵件到達李某某香港地址的時間視為催簽函最終送達日期，根據(jù)催簽函的要求，李某某最遲也應當于5月29日前回復某某公司。李某某以其不在香港、對某某公司寄送郵件已送達不知情為由主張催簽函的送達時間為2019年6月3日，因?qū)嶋H取件時間取決于李某某的個人安排，不應影響對該份郵件送達時間的法律判斷，本院不予支持該主張。綜上，李某某于2019月6月6日向某某公司郵寄回函，回復同意以不帶租約的形式購買案涉房屋，構(gòu)成逾期回復。

　　2.某某公司指定五日回復期限是否合理。《認購協(xié)議》第四條第二款并未約定租約未達成時李某某回復某某公司通知的期限，僅約定在租約達成時李某某需于收到某某公司通知后七日內(nèi)簽約，即在租約達成的情形下，七日內(nèi)需要完成李某某回復、雙方確定簽約時間以及具體簽約等事項。本院認為，參照上述約定期限，在案涉房屋不能帶租約出售的情況下，某某公司在催簽函中要求李某某收到函告后五日內(nèi)確認是否購買，并不存在明顯的不合理。根據(jù)一、二審法院查明的事實，李某某最早應于2019年5月10日對房屋不能帶租約出售的情況已有預期，李樹森于2019年5月20日微信獲悉催簽函內(nèi)容，沒有正面回復是否購買，僅微信回復“我近日去深圳取回詳閱，預定6月3日抵渝。”李某某明知催簽函告知的五日回復時限，卻遲至2019年6月6日才回復，并非因五日期限不合理所致。

　　3.某某公司將案涉房屋另售及相關行為的性質(zhì)。李某某與某某公司于2019年4月2日簽訂《認購協(xié)議》后，雖然相關事實能夠反映出某某公司希望李某某放棄購買案涉房屋的主觀傾向，但是，違約行為的認定，是以違約方存在違反約定的行為事實為前提的。根據(jù)《認購協(xié)議》約定，李某某有優(yōu)先購買案涉房屋的權(quán)利，某某公司負有告知李某某案涉房屋最終是否帶租約銷售的義務。在實際履行中，某某公司在確定案涉房屋不帶租約出售后對李某某進行了函告，保障了其選擇簽約的權(quán)利，亦未阻止李某某按期回復。李某某據(jù)此主張某某公司違約，缺乏事實依據(jù)，其相應申請再審理由不能成立。

　　綜上，某某公司并不存在違反《認購協(xié)議》的行為。

　　(三)某某公司應當承擔的違約責任

　　1.關于400萬元違約金。李某某該項主張的依據(jù)為《認購協(xié)議》提及的《重慶市商品房買賣合同》之《補充協(xié)議》第十四條關于違約金的約定，因《重慶市商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》未能訂立，對李某某和某某公司不具有約束力，一、二審法院未支持李某某關于某某公司向其支付400萬元違約金的請求并無不當。

　　2.關于損失賠償。李某某主張若不能支持400萬元違約金，則某某公司應當賠償因違約而給其造成的損失，包括195萬元房屋差價、40余萬元匯率差、1萬余元機票費和30萬元律師費。對此，本院認為，首先，某某公司在李某某逾期回復后將案涉房屋另售他人，未違反《認購協(xié)議》的約定，某某公司對于《認購協(xié)議》的解除和本約的未能訂立不存在過錯。但是，某某公司在2019年5月30日將案涉房屋出售給案外人后，在明知李樹森將于同年6月3日抵渝商談購房事宜的情況下，沒有及時告知李樹森、李某某該事實，導致李樹森、李某某在事實上已不可能簽訂《重慶市商品房買賣合同》的情況下，仍按原計劃于6月3日抵達重慶，產(chǎn)生不必要的機票費。《中華人民共和國合同法》第六十條第二款規(guī)定，“當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。”根據(jù)該規(guī)定，某某公司應當對因其未履行通知義務而給李某某造成的損失承擔賠償責任。本案中，李樹森、李某某在2019年3月14日至9月17日期間多次往返于深圳和重慶，共計產(chǎn)生機票費3254元，其中僅有6月3日李樹森從深圳乘機抵達重慶、6月20日從重慶返回深圳的機票費用，系因某某公司未履行通知義務而產(chǎn)生的直接損失，共計1382元。李某某主張的其他損失并非因某某公司未及時告知案涉房屋已出售這一不當行為造成的損失，二審判決未支持其相關訴訟請求并無不當。

　　綜上，李某某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

　　駁回李某某的再審申請。